레버리지의 위험

마지막 업데이트: 2022년 6월 21일 | 0개 댓글
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1단계. 경제신문 읽기
- 전체 신문기사를 모두 꼼꼼히 읽을 필요는 없다.
- 대기업의 동향은 반드시 챙겨라
- 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라
- 주식이나 부동산을 보유했다 생각하고 시세를 체크하라

나만몰랐던팁

"선배님, 저도 선배님 노래 저작권 10주 갖고 있어요" 가수 윤종신에게 후배가 자랑한다. 음악 저작권 거래 플랫폼 '뮤직 카우' 광고의 한 장면이다. 뮤직카우는 경매를 통해 대중가요의 저작권 지분을 판매한다. 창작자는 투명한 저작권료 수입을 보장받을 수 있고, 투자자는 매월 보유 지분만큼 저작권료 수익을 정산받는데 추후 지분 가격이 오르면 매매 차익도 기대할 수 있다. 가장 투자수익률이 높았던 브레이브걸스의 '롤린'의 경우, 4,630%라는 경이적인 누적 투자수익률을 보인 바 있다. 롤린이 소위 '역주행'에 성공한 드문 경우이긴 하지만, 이를 계기로 사람들은 콘텐츠 저작권이 매력적인 투자의 대상이 될 수 있음을 깨달았다. 뮤직카우는 향후 음악뿐 아니라 영화·웹툰· 아트 등 다양한 디지털 콘텐츠의 지적재산권으로 투자 대상을 확대하고, 투자시장도 미국·일본·유럽 시장 등으로 확장할 계획을 가지고 있다고 한다. 뮤직카우의 사례에서 보듯 2021년 투자 영역에서 가장 큰 변화는 투자 대상이 엄청나게 다양해졌다는 점이다. 투자의 대명사 격인 주 식·채권은 말할 것도 없고, 비트코인. 음원·미술품 · 스니커즈 · 명품 등 일정한 희소성을 갖추면 어김없이 투자의 대상이 된다. 2021년 7월 간송미술관은 국보인 『훈민정음해례본』을 블록체인 기반의 대체 불가능한 암호화폐인 NFT Non-Fungible Token으로 발행했는데, 개당 1억 원의 NFT 100개 가운데 80개 이상 팔린 것으로 알려졌다.

MZ세대의 가장 '핫'한 투자 대상으로 떠오른 것은 다름 아닌 미술품이었다. 블록체인 기술과 결합한 디지털 자산인 NFT는 그중에서도 단연 시선을 끌고 있다. 최근 들어 부동산이나 주식시장 못지않게 돈이 몰리는 곳은 단연 미술품 시장이다. MZ세대의 대거 진입으로 '그들만의 리그'에서 '우리 모두의 시장'으로 바뀐 미술 시장은 역대급 호황으로 즐거운 비명을 질렀다. 서울옥션과 케이옥션의 경매 낙찰률이 최고를 경신하고 서울과 부산에서 열리는 아트페어에는 사상 최대의 인파가 몰리면서 그림을 거는 족족 완판되는 기록을 남겼다. 이는 수치로도 나타나 2021년 상반기 서울옥션과 케이옥션을 비롯한 주요 미술품 경매사 8곳의 총거래액은 1,438억 원으로, 전년 동기보다 3배 늘었다. 서울옥션의 경우는 2021년 6월의 경매에서 총 243억 원어치의 그림이 낙찰됐는데 이는 13년 만에 찍은 최고 액수였다.


최소 몇백만 원에서 수십억 원을 호가하는 그림 투자에 선뜻 나서지 못하는 사람들을 위해서는 미술품 공동투자 혹은 조각 투자라 는 새로운 투자 방식이 등장했다. 값비싼 미술품을 공동구매 형태로 소액 투자하는 '미술품 분할 소유권'은 특히 MZ세대 레버리지의 위험 사이에서 인기다. 미술품 공동구매 플랫폼 아트투게더가 2020년 9월 판매한 호안 미로의 그림의 경우 판매 시작 30초 만에 마감되는가 하면, 2021년 1월, 아트앤가이드가 진행한 쿠사마 야요이의 그림은 판매 시작 후 1분 만에 구매가 완료됐다. 그런가 하면 명품 시계까지 투자 대상으로 떠올랐다. 현물자산 투자 플랫폼 인피스PIECE는 2021년 6월, 롤렉스 시계로 구성된 '피스 롤렉스 집합 2호' 포트폴리오를 선보였는데, 출시 1분 만에 소유권 전량이 완판될 정도로 호응이 컸다. 최소 10만 원부터 투자할 수 있어 여유자금이 부족한 20·30세대의 첫 번째 투자처로 호평받고 있다. 초기 투자금액이 부족한 사람들이 플랫폼에 모여 그 지분을 조각조각 나누어 투자하는 방식은 미술품뿐만 아니라 부동산 시장으로도 확산하고 있다. 이제 큰돈이 없어도 소액 부동산 투자 플랫폼을 활용하면 아파트·상가 투자를 넘어 건물을 구매할 수도 있다. 부동산 간접투자 앱 '카사'는 DABS(디지털수익증권)를 활용해 건물의 지분을 주식처럼 사고파는 서비스다. 2021년 7월, 40억 원 규모의 서울 서초 지엘타워'의 건물 지분을 판매했는데 5,000원짜리 DABS 80만 주가 공모 개시 이후 2시간 27분 만에 완판될 정도로 많은 투자자들이 몰렸다.' 단돈 5,000원으로 강남의 건물주가 될 수 있었던 것이다. 2021년 한 해 동안 주식시장을 뜨겁게 달구었던 테마는 단연 공모주 청약이었다. "따상, 떡상, 따따상"이라는 말이 경제 뉴스를 도배할 지경이 되자, 사람들은 너도나도 주식시장의 로또인 공모주로 몰려들었는데, 2021년 3월에 진행된 SK바이오사이언스의 공모주 청약에 역대 최고 금액인 레버리지의 위험 63조7,198억 원이 몰려 시장을 놀라게 한 지 한 달도 안 되어 SK아이이테크놀로지는 그보다 더 많은, 무려 81조 원의 청약증거금을 거둬들여 공모주 열풍에 불을 지폈다. 하반기 최대 공모주로 눈길을 끌었던 카카오뱅크의 경우도 186만 명이 증거금 58조 원을 청약해 경쟁률이 183 대 1에 달했다. 주식을 하나라도 더 받기 위해 온 가족이 돈을 모아 공모주에 청약한다거나, 인터넷 사용이 어려운 70~80대 노인들이 직접 증권사를 방문해 공모주를 신청하는 진풍경도 벌어졌다. 20·30세대 주식투자자들에게는 특히 공모주 청약이 거의 불문율로 여겨지는데, 경쟁이 과열되어 1억 원을 넣어도 1주밖에 못 받게 되는 일이 벌어지자 빚을 내서 투자하는 일명 '빚투'가 늘어나고 있어 우려스럽다. 이들은 마이너스 통장이나 신용대출을 통해 돈을 빌려 일단 공모주를 청약하고 주식을 받으면 되팔아서 수익을 남기는 전략을 쓴다. 문제는 공모주가 반드시 오른다는 보장이 없다는 것이다. 결과적으로 빚투가 늘어나게 되는데 이보다 더욱 무서운 것은 이 들이 손해를 보더라도 절대 주식투자에서 손을 떼려고 하지 않는다는 것이다. 집값은 너무 비싸고 기성세대처럼 번듯하게 살기 위해서는 주식밖에 대안이 없다는 생각이 확고하기 때문이다.

이들에게 주식투자는 가장 가능성 높은 '부의 추월차선'이다. 주식 빚투뿐만 아니라 가계대출 폭증에 대한 위험성 경고가 연일 쏟아지고 있다. 사람들이 이렇게 대출의 문을 두드리는 것은 정말 급하게 쓸 돈이 필요해서라기보다는 돈을 이용해 돈을 벌자는 생각이 팽배하기 때문이다. 요즘은 푼돈을 아끼는 '구두쇠 재테크'를 아무리 열심히 해도 의미 있는 종잣돈을 만들기가 쉽지 않다. 그래서 자연스레 대출, 즉 '레버리지 Leverage'로 관심이 쏠리게 된 것이다. 레버리지라는 말은 '가볍게 하다'는 뜻의 lever'에서 유래한 말인데, 지렛대를 뜻하는 레버는 무거운 물건도 쉽게 들어 올릴 수 있도록 해 사람의 노동력을 획기적으로 줄여준다. 지렛대 원리가 물건을 들어 올릴 때만 적용되는 것이 아니라 경제에도 적용된다. 이때 지레의 역할을 하는 것은 나의 자본이 아닌 타인의 자본이다. 빌린 돈을 지렛대 삼아 이익을 창출하는 것이다. 그래서 금융에서는 실제 가격변동률보다 몇 배 많은 투자수익률이 발생하는 현상을 '레버리지 효과'라고 한다. 2018년 10월부터 2021년 7월까지 20·30세대 위주의 커뮤니티별 언급량을 비교한 결과 전체 커뮤니티 대비 MZ세대 채널 내에서 '레버리지'와 '대출'의 언급량이 2021년 2월 이후 급격히 증가한 것으로 드러났다. MZ세대 커뮤니티 내 연관어 변화를 살펴보면 2018년 최상위에 위치했던 '학자금대출'은 지속해서 순위가 하락한 반면 '집값'과 '비트코인'은 신규 키워드로 등장했다. MZ세대들의 부동산 및 투자시장에 대한 관심이 얼마나 높은지 알 수 있는 대목이다. 상황이 이렇다 보니 빚투와 '영(영혼까지 끌어다가 자금을 모은다는 뜻, 최대한의 레버리지)'도 만연해졌다. 금융위원회가 내놓은 '가계대출 동향' 잠정치에 따르면 2021년 1월부터 7월까지 전체 금융권의 가계 대출 증가액은 78조8천억 원으로 전년 같은 기간(45조9천억 원)보다 32조9천억 원(71.6%) 늘었다. 코로나19 이전이었던 2019년 1~7월 증가 폭(23조7천억 원)의 3.3배에 달하는 수준이다." 주택 매매, 전세 관련 자금 수요와 주식 등 위험자산 투자를 위한 기타 대출 수요, 코로나19 관련 생활. 사업자금 수요 등 다양한 이유가 있지만 투자를 위해 빚을 낸 빚투족이 증가한 것이 과거 가계대출 구성과 달라 눈에 띈다. 이러한 레버리지의 과도한 확장은 금리 인상이 예견되는 2022년을 맞으며 신중해질 필요가 있다. 개인적으로나 국가적으로 큰 레버리지의 위험 위기의 뇌관이 될 수 있기 때문이다.

Value Creator

[2022-29] 나는 부동산과 맞벌이한다 ★★★★ - 리스크, 깔고있는 돈최소화, 공부(임장, 멘토)

* 별점 : ★★★★
* 한줄평 : '부동산' 투자에 대한 생각
* 실천할 것
- 수익률의 이면을 확인(리스크)
- 깔고 있는 집에 드는 비용 최소화
- 투자 공부법 실천(주 1회 임장, 멘토 레버리지의 위험 만들기)

투자 서적들 중에는 '비법서'로 불리는 책들이 몇 개 있다. 무협소설에 나오는 '전설의 비서'들 처럼, 시장에 더이상 출판되거나 유통되지는 않는 책들이다. 하지만 그 책에 나와있는 내용이 투자에 도움이 되기에 P까지 붙어 가면서 중고로 거래되는 책들이 있는 것이다. 주식 투자서 중에는 '주식시장을 이긴 전략들(이상우 저)'이라는 책이 그렇다. 그리고 부동산 책 중에는 '노후를 위해 집을 저축하라(백원기, 재출간 이후 노후를 위해 집을 이용하라는 제목으로 발간됨)'라는 책이 그렇다. 투자자들의 입을 통해 전수되는 이런 책들은 이후 재출간 되어 나와 같은 갑남을녀에게까지 흘러들어와 읽히곤 한다.

이번에 읽은 '나는 부동산과 맞벌이한다'라는 책도 그런 종류의 책이다. 이 글을 쓰는 현재 시점에서 이 책은 절판되어 출간 가의 약 2~3배에 중고로 거래되고 있다. 도대체 어떤 이유에서 이 책이 그렇게 인기가 있는 것인지 궁금했다. 그리고 언젠가 나도 이 책을 찾아서 한 번 읽어봐야겠다고 생각했다. 그러던 중 동네 도서관에서 책을 구경하다 이 책을 발견했다. 아니 비서(秘書)가 이런 곳에 있다니! 라고 생각하며 당장 대출해서 읽어 보았다.

비서는 비서인 이유가 있었다. 무엇보다 이 책은 '리스크 관리'에 대해서 강조하고 있다는 점이 가장 큰 특징이라고 할 수 있다. 리크스와 데인저를 구분하고, 리스크를 관리하고 예측하는 것이 중요하다고 이야기하고 있는 것이다. 주식 투자서 중에서 하워드 막스가 쓴 '투자에 대한 생각'에도 비슷한 내용이 나온다. 사람들은 대부분 리스크의 긍정적인 면만을 보고 투자한다. 하지만 반대로 리스크의 반대편에는 큰 손실이 날 가능성도 있다. 그래서 하워드 막스는 2차적 사고를 강조하면서, 언제나 손실 발생 확률과 그 정도에 대해서 고민해야 한다고 이야기한다. 이 책의 저자 또한 손실이 발생할 경우, 원금 보전이 가능한지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다고 책에서 시종일관 이야기하고 있다.

부동산 투자에서 리스크는 대출 시 금리 인상, 정부 정책 변경, 역전세 등이다. 이러한 리스크를 관리하기 위해서는 무엇보다 '싸게 사는 것'이 필요하다. 시장에서 거래되는 가격보다 충분히 싼 가격에 산다면, 금리가 올라 이자 부담이 심해져도, 정부 정책이 변화되어 세금 부담이 커져도, 역전세 난이 발생해도 큰 부담이 되지 않는다. 충분히 싸게 사기 위해서는 경매나 공매 제도를 활용해서 할인된 가격으로 사는 방법을 익혀야 한다. 즉 안전마진을 확보한 물건을 매입하는 기술을 습득해야 한다.

또 리스크를 헷지하기 위해서는 상시적으로 초과수요가 있는 지역의 물건을 보유해야 한다. 부동산은 거래 단위가 크므로, 반드시 레버리지를 활용해야 한다. 자기자본 일부와 타인자본 다수를 활용해 투자를 해야 한다. 레버리지는 유상 레버리지인 금융권 대출과 무상 레버리지인 세입자 전세가 있다. 상시적으로 초과수요가 있는 지역은 유상, 무상 할 것 없이 레버리지를 활용하기가 용이하다. 초과 수요가 있다는 것은,일자리, 교육, 교통편, 상권, 녹지와의 접근성이 용이한 곳, 즉 사람이 살기 좋은 곳이라는 의미이다. 다른 말로 하면 '역세권' 이라고도 할 수 있다. 이런 곳은 금융권이나 세입자나 모두 실 사용가치를 높게 여기므로 레버리지를 활용하기가 용이하다.

저자가 책에서 이야기 하고 있는 투자관과 투자방식을 활용해서 부동산 투자에 임해야겠다고 생각했다. 특히 마지막 부분에 이야기한 '역세권, 고 전세가율, 소형아파트'에 주목해 볼 필요가 있다. 물론 리스크를 고려하면서. 명불허전. 명성은 헛되이 생기거나 전파되지 않는다는 것을 확인하였다. 프리미엄을 얹어서라도 보유할 만한 가치가 있는 책이라고 생각한다.

* Risk와 Danger (52-53)

위험을 뜻하는 영어 단어엔 두 가지가 있다. 리스크와 데인저다. 여기서 리스크는 통제 가능한 위험, 데인저는 통제 불가능한 위험을 뜻한다. 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다. . 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라. 만약 화재가 났던 집이 매물로 나왔다면, 무조건 피하기보다 이 집을 수리하는 비용을 계상하여 수익이 나는지 살펴보는 것이다. 화재 난 집 자체는 데인저가 아닌 리스크일 수 있다.

* 무이자 레버리지인 전세 (58)

만약 당신이 소액으로 투자해서 큰돈을 벌고 싶다면, 레버리지를 적절히 이용할 줄 알아야 한다. 바로 이것이 직장인에게 적금, 펀드보다 부동산 재테크를 추천하는 가장 큰 이유다. 레버리지의 리스크만 잘 관리할 수 있다면, 당신의 재테크에 강력한 무기가 될 것이다. . 모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다. 이를 잘 활용하면 당신이 가지고 있는 자산의 규모를 크게 확장할 수 있고, 당신의 자산규모에 따라 수익이 달라질 수 있다.

* 부동산을 매입하기 가장 좋은 시기 (81)

부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다. 이때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다.

* 지방 부동산 고르는 방법 (83)

고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.

* 수익형 부동산 투자방법 (101-102)

민액 당신이 안전지향적인 사람이라면 대출을 받지 않는 것이 좋겠지만, 더 큰 수익을 얻고 싶다면 리스크(=대출)는 필수가 될 것이다. 다만 수익형 부동산에 투자하기 전 다음 사항은 반드시 체크해야 한다.

이처럼 소액으로 수익형 부동산을 매입하고 그 보유 개수를 늘려간다면 월세 500만원을 받는다는 것이 그리 어려운 목표는 아니다. 월세 500만원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자하기 바란다.

첫째. '낙찰가 = 대출금액 + 보증금'으로 내 돈을 거의 들이지 않아야 한다.
둘째. 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.
셋째. 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

* 투자하기 전 물어야 할 다섯가지 질문 (152)

첫째. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
둘째. 이 리스크를 스스로 레버리지의 위험 통제할 수 있는가?
셋째. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
넷째. 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
다섯째. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

이 다섯 가지 질문에 명확하게 '예스!'라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다. . 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.

* 초보 투자자를 위한 투자 공부법 (163)

1단계. 경제신문 읽기
- 전체 신문기사를 모두 꼼꼼히 읽을 필요는 없다.
- 대기업의 동향은 반드시 챙겨라
- 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라
- 주식이나 부동산을 보유했다 생각하고 시세를 체크하라

2단계. 투자 관련 책 읽기
- 비평가의 자세가 아닌, 한 가지라도 배우려는 자세로 읽어라.
- 통독 - 필사 - 적용의 단계로 독서

3단계. 온라인에서 정보 및 동료 얻기
- 온라인 활동을 통해 빠르게 투자 정보 취득
- 여러 사람들의 투자 아이디어를 얻고 간접 경험 쌓기

4단계. 매주 1회씩 임장하기
- 내가 살고 있는 주변 지역부터 임장하기(장, 단점 파악이 용이)
- 인터넷 사전조사 → 부동산 중개사무소 전화 문의(최소 10곳, 친절한 곳과 주거래) → 부동산 중개사무소 방문 → 임장보고서 작성

5단계. 멘토 만나기
- 벤치마킹 할 상대 찾기(강의를 통해 멘토, 다른 투자자들과 관계 설정)

성공한 투자 선배들을 만날 수 있는 가장 쉬운 방법, 즉 비용을 내고 그들의 강의를 듣는 것이었다. 그렇게 나는 유명한 투자 멘토들의 강의를 신청해서 들으며 선배들의 조언에 따라 시행착오를 줄여나갔다. 실제로 투자를 본격적으로 시작하는 데 결정적 동기가 된 것이 바로 강의였다.

* 수익률 계산할 때는 대출을 제외 (185-186)

나는 대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면 홈런(아주 좋은 투자처), 10% 이상이면 안타(괜찮은 투자처)라고 생각한다. . 수익률을 계산할 때 대출 금액을 포함해야 하는지 제외해야 하는지 궁금해하는 사람이 많다. 결론부터 말하자면, 은행 대출은 수익률 계산에서 제외하는 게 좋다. 보증금도 최소로 계상해서 투자 수익률을 계산하는 게 맞다.

* 사업가의 마인드 : 시간을 레버리지 (194-195)

직장인 혹은 자영업자로서 투자할 시간이 절대적으로 부족하다면, 한 두번의 경험을 쌓은 뒤부터는 부차적인 것들은 다른 이에게 아웃소싱하거나 협업하라. 당신은 그저 이번 투자로 얼마의 돈을 벌 수 있을지만 따져보면 된다. . 가장 부족한 것이 시간인 직장인인 경우 자신을 위해 시간과 노력을 대신해줄 전문가와 함께 협력하기를 권한다. . 직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.

* 소수의 편에 서야 돈을 번다. (201)

앞서 소개한 부동산 투자의 대박 시장을 거친 사람들, 즉 경매 시장, 분양권 시장, 재건축 투자, 재개발 투자, 오피스텔 투자, 지방 부동산 투자 최근의 수도권 투자에서 모두 성공을 거둔 사람들의 원칙은 단 한가지다. 그들은 철저하게 남들과 다른 길로 갔다. 그들은 트렌트에 따라 투자하지 않았다. 그들은 자신만의 투자 기준을 가지고 '저평가된 부동산'에 투자했다. 그 결과 소위 대박을 낼 수 있었다.

* 투자는 롤러코스터를 타는 게임이다. (205)

부동산의 가격은 롤러코스터와 같다. 롤러코스터는 높이 올라가지만 하늘을 뚫고 더 나아가지 않으며 내려가도 땅 아래로 추락하지 않는다. 다만 하락과 상승을 반복할 뿐이다. 과도한 공포와 막연한 희망을 갖기보다는 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다.

* 월세 계약 시 유의사항 (208)

나는 임차인과 계약서를 작성할 때 다음 특약 사항을 항상 넣는다. '임차인이 차임을 연체하였을 레버리지의 위험 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다.' 간혹 계약할 때 이 조항을 문제 삼는 임차인이 있는데, 이는 임대료를 잘 지급하지 않을 경우에 해당하는 것이므로 "월세를 연체하실 건가요?"라고 물으면 당연히 그들은 아니라고 대답한다. 그러면 "월세를 제때 낼 경우 전혀 문제될 것이 없는 사항이니 부담 가지실 필요 없어요"라고 이야기 한다. 그리고 종전에 월세가 밀려서 명도소송을 진행했었고 그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약 사항을 넣었다는 설명을 덧붙인다.

* 깔고 사는 집에 드는 돈을 줄여라 (228)

개인적으로 저는 살고 있는 집은 그저 부채라고 생각합니다. 살고 있는 집의 가격이 올라도 어차피 주변 아파트 가격도 오르는 것이기에 투자라고 보지 않는 것입니다. 그리고 살고 있는 집에 투자하면 돈이 묶이기 때문에 저는 가급적이면 그 금액을 최소화 하려고 노력합니다. . 깔고 사는 집에 드는 비용만 줄여도 큰 목돈을 종잣돈으로 마련할 수 있습니다. 물론 전제 조건이 있습니다. 돈보다는 가정의 행복이 가장 으뜸입니다. 부부 모두가 동의하지 않는다면 권하지 않겠습니다.

* 행복의 비밀 : 감사하는 삶 (232)

월세 얼마를 받으면 행복할 줄 알았지만 생각보다 그 행복이 크지 않았습니다. 주변 사람들은 제가 대학에 들어가고 대기업에 입사하고 월세를 많이 받는 것을 부러워했습니다. 하지만 저에게는 그 행복이 그리 오래가지 않았습니다. 일상이 되고, 당연한 것이 되었기 때문입니다. 그리고 깨달았습니다. 행복은 원하는 것을 가지거나 무언가를 이루었을 때 오는 것이 아니라, 현재 내가 가진 것에 감사하는 만족감으로부터 레버리지의 위험 온다는 것을 말이죠. 매일 아침 일어나 우리가 생각해야 할 것은 '내게 무엇이 부족하지? 내가 무엇을 갖고 싶지?'가 아니라, '내가 가진 것이 무엇이지?'입니다.

* 10년 안에 집 30채 마련 프로젝트 (245)

억만 씨는 급여만으로 한 해에 2,500만~3,000만 원 정도를 모았고, 이를 종잣돈으로 활용해 집을 1채씩 매입해가는 방식을 택한 것이다. 그렇게 1년간 모은 급여로는 매년 1채씩 계속 집을 매입하고, 2년 후 앞서 매입한 집의 전세가가 오르면 다시 그 전세금을 재투자하여 1채를 더 매입하는 것이다. 급여로 1채, 전세 상승분으로 1채씩 계속 투자하는 방식이 맞물려 돌아가기 시작하면 다음 그림과 같이 흘러간다.

10년 뒤 집 30호를 갖게 되면, 매도 시 채당 약 3,000만~4,000만 원 정도의 수익만 얻는다 해도 10억 이상을 벌 수 있는 것이다. . 10년 동안 30채의 부동산을 마련한 억만 씨는 어떻게 했을까? 40대 중반이 된 그는 더 이상 욕심부리지 않고 가진 집 전부를 매도했다. 인생의 목표가 돈이 아니었기 떄문이다. 다만 은퇴를 하게 되면 월급 레버리지의 위험 절벽에 처할 수 있으니 안정적인 노후를 위해 월세가 꾸준히 나오는 대로변 1층 상가를 10억원에 매입했다. 그리고 약 500만 원의 월세를 받게 됐다.

* 전세가는 부동산의 사용가치이다. (247)

투자할 때는 '이 물건의 가치가 어디까지 떨어질 수 있을까?' 혹은 '최악의 경우 얼마까지 손해 보게 될까?'와 같이 최악의 상황을 미리 생각해 보는 자세가 필요하다. 그리고 그런 위험 부담을 최소화하는 방향으로 투자해야 한다. . 전세가는 그 물건의 실제 사용가치라고 볼 수 있다. 해당 아파트를 전세로 얻은 사람은 특별한 투자 의도 없이 그 아파트를 사용하기 위해 5,000만원을 주인에게 맡긴 것이다. 2년간 사용료로 5,000만 원을 맡긴 것이기에 아파트는 그 가격 이하로 떨어지지 않는다.

* 똘똘한 직원(부동산) 고용하는 방법 (249)

부동산에 투자한다는 것은 나 대신 돈을 벌어오는 직원을 고용하는 것과 같다고 이야기했다. 그리고 중요한 것은 능력 있는, 즉 수익을 많이 가져오는 똘똘한 직원을 뽑는 것이다. 그럼, 똘똘한 아파트를 고를 수 있는 팁을 소개하겠다.

첫째. 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라
둘째. 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라
셋째. 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.
넷째. 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상)
다섯째. 역세권 아파트일 수록 좋다.
여섯째. 소형 평형의 아파트일 수록 좋다.

재무관리의 기초 지식을 함양하는 동시에 기업에서 이뤄지고 있는 재무의사결정의 중요성, 재무의사결정과 기업목표의 상호관계, 자산구성과 자본구성이 기업 가치에 어떤 영향을 미치는지를 이해한다. 주요 학습내용은 재무관리의 기초 내용을 알아본다. 가장 기본이 되는 화폐의 현재가치와 미래가치를 계산하고, 이를 기반으로 주식, 채권, 부동산 등의 가치평가를 공부한다. 또한 재무관리의 주요 정책과제로서 투자정책, 자본조달정책, 배당정책과 운전자본 정책에 대해서도 연구한다. 이를 통해 기업이나 경영자 입장에서 자금을 조달하고 운용하는 합리적인 방법에 대해 여러 논리를 근거로 해법을 찾을 수 있다. 이와 함께 중급 재무이론 및 투자론에 기초가 되는 위험과 수익률의 개념도 알 수 있다.

재무관리는 기업의 가치를 극대화하기 위한 투자의사 결정과 투자에 필요한 자본조달 의사결정에 관한 이론임을 이해하고, 가치극대화를 위한 의사결정을 할 수 있다. 의사 결정과정의 결과를 분석할 수 있는 재무제표에 대해 설명하고 그 의미를 분석할 수 있다. 자본을 조달하여 투자하고 가치를 향상시키는 과정은 장기에 걸쳐 이뤄지는 과정으로 화폐의 시간가치를 이해하고 이를 투자안 분석 시 적용할 수 있다. 이를 기반으로 주식, 채권의 가치평가 기초 이론을 학습하고, 애널리스트들의 분석 결과를 이해할 수 있다. 우리는 위험과 수익률이라는 두 가지 요소를 동시에 고려하여 가치를 판단함을 이해하고, 위험과 수익률의 관계를 레버리지의 위험 설명하고, 이를 투자안 분석 및 계산에 적용할 수 있다. 또한 합리적 자금의 조달 및 운용과 관련하여 자본조달 이론과 운전자본 관리를 이해하고 기업운영에 적용할 수 있다.

* 수료기준 상위 0% 이내 (진도 80% 미만일 경우 수료 불가)

성적분포 A B C D F
20% 40% 20% 15% 5%

시험 중간고사 2022-11-25 (금) ~ 2022-11-28 (월)
기말고사 2023-01-13 (금) ~ 2023-01-16 (월)
과제 과제 2022-11-30 (수) ~ 2023-01-03 (화)
토론 토론 2022-10-19 (수) ~ 2022-11-29 (화)

기타 학습계획서 1주차 ~ 3주차까지

수업방법 100% 온라인 수업
수업에 특별히
참고하여야
할 사항
- 페이지 출결인증방식
- 범용공인인증서 로그인
- 지정 PC 등록
- 시험보안모듈 프로그램
- 동시접속 차단
강의유형 이론중심

1.강의주제 : 재무관리란 무엇인가?
2.강의목표 : 기업가치와 재무관리의 역할을 연결하고, 이익극대화와 기업가치 극대화를 구별할 수 있다.
3.강의세부내용 : 레버리지의 위험
① 재무관리의 정의 및 재무관리자의 역할
② 재무관리의 목표

1.강의주제 : 재무제표와 기업가치
2.강의목표 : 재무제표와 기업가치, 주주부의 극대화와 대리인 문제의 관계를 설명할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 재무제표 : 대차대조표, 손익계산서, 현금흐름표
② 대리인 문제

1.강의주제 : 재무제표 세부 항목
2.강의목표 : 재무제표 세부 항목을 나열하고, 각 항목이 갖는 의미를 설명할 수 레버리지의 위험 있다.
3.강의세부내용 :
① 대차대조표, 손익계산서
② 자본변동표, 이익잉여금처분계산서, 현금흐름표, 주석과 주기

1.강의주제 : 재무비율 분석 (1)
2.강의목표 : 기업의 장·단기 자본구조의 안정성과 효율성을 측정할 수 있는 지표를 구분하고 계산할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 재무비율 분석의 기초
② 유동성 비율, 자본구조 비율

1.강의주제 : 재무비율분석 (2)
2.강의목표 : 기업의 수익·성장·생산성 및 시장가치 비율을 측정할 수 있는 지표를 구분하고 계산할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 효율성 비율과 수익성 비율
② 성장성 비율과 시장가치 비율

1.강의주제 : 비율분석의 한계점
2.강의목표 : 재무 비율의 단점을 나열할 수 있다. 종합적 분석 방법을 이용하여 계산하고, 계산 결과가 기업전략에 의미하는 바를 구분할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 재무비율의 종합적 평가방법
② Dupont 분석

1.강의주제 : 화폐의 시간적 가치
2.강의목표 : 이자율과 할인율 개념을 구분하고, 미래가치와 현재가치를 계산할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 화폐의 시간적 가치와 이자율
② 미래가치와 복리계산 과정
③ 현재가치와 할인계산 과정

1.강의주제 : 화폐의 시간적 가치의 응용
2.강의목표 : 연금형태의 현금흐름의 현재가치와 미래가치를 계산할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 영구연금
② 연금

1.강의주제 : EXCEL의 활용
2.강의목표 : EXCEL을 이용하여 화폐의 시간가치를 계산하고, 복리 계산 기간을 자유롭게 적용할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① EXCEL 이용법
② 복리계산 기간

1.강의주제 : 자본예산
2.강의목표 : 자본예산의 의의 및 과정, 현금흐름 추정 시 유의사항을 나열할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 자본예산의 의의 및 과정
② 투자목적의 설정과 투자안의 성격에 따른 분류
③ 현금흐름 추정 시 유의사항

1.강의주제 : 현금흐름의 측정 (1)
2.강의목표 : 현금흐름과 회계이익을 구분하고, 증분영업현금흐름을 설명할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 현금흐름과 회계이익
② 증분영업현금흐름

1.강의주제 : 현금흐름의 측정 (2)
2.강의목표 : 증분영업현금흐름 및 순운전자본 변동을 계산하고 기타고려사항을 나열할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 증분영업현금흐름의 계산
② 순운전자본 변동과 기타고려사항

1.강의주제 : 경제성 분석 (1)
2.강의목표 : 적절한 경제성 분석을 위한 평가방법이 갖추어야 할 조건을 나열할 수 있으며, 대표적 분석방법인 NPV와 IRR의 차이를 구별할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 이상적 평가 방법의 조건
② 경제성 분석 방법1. NPV
③ 경제성 분석 방법2. IRR

1.강의주제 : 경제성 분석 (2)
2.강의목표 : PI, 회수기간, AAR 각각의 정의, 장단점을 나열할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 경제성 분석 방법3. 수익성지수법
② 경제성 분석 방법4. 회수기간법
③ 경제성 분석 방법5. 평균회계적이익률법

1.강의주제 : 경제성 분석 (3)
2.강의목표 : EXCEL을 이용하여 투자안의 경제성을 계산할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 투자안 평가방법의 비교
② EXCEL을 이용한 계산

기대수익률과 위험의 측정 (1)

1.강의주제 : 기대수익률과 위험의 측정 (1)
2.강의목표 : 개별자산의 위험과 기대수익률을 측정할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 개요 및 수익과 위험
② 위험하에서의 수익률의 통계치

기대수익률과 위험의 측정 (2)

1.강의주제 : 기대수익률과 위험의 측정 (2)
2.강의목표 : 포트폴리오의 위험과 기대수익률을 측정할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 포트폴리오의 기대수익률
② 포트폴리오의 위험

기대수익률과 위험의 측정 (3)

1.강의주제 : 기대수익률과 위험의 측정 (3)
2.강의목표 : 포트폴리오의 위험분산효과를 설명하고 효율적 포트폴리오를 구별할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 포트폴리오의 위험분산효과
② 지배원리

위험과 기대수익률의 관계 (1)

1.강의주제 : 위험과 기대수익률의 관계 (1)
2.강의목표 : 효율적 포트폴리오 및 최적 포트폴리오를 선택하고, 자본시장선을 도출할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 포트폴리오의 선택
② 자본시장선

위험과 기대수익률의 관계 (2)

1.강의주제 : 위험과 기대수익률의 관계 (2)
2.강의목표 : CAPM과 SML을 도출할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 자본자산가격결정모형(CAPM)
② 증권시장선(SML)의 도출

위험과 기대수익률의 관계 (3)

1.강의주제 : 위험과 기대수익률의 관계 (3)
2.강의목표 : SML과 균형수익률의 관계를 설명하고, EXCEL을 이용하여 계산할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 증권시장선(SML)과 균형수익률
② CAPM에 의한 자산 평가과정
③ EXCEL을 이용한 계산

[중간고사]
- 시험범위 : 1주차 ~ 7주차
- 문항 수 : 총 25문항 (객관식 20문항 / 주관식 5문항)
- 시험시간 : 60분 (장애인 90분)
- 시험응시방법 : 범용공인인증서 로그인 → 온라인 레버리지의 위험 강의실 → 과목명 → 시험방 → 시험응시
- 성적공개 : 이의신청 기간에 한해 1회 공개

1.강의주제 : 채권가치 평가
2.강의목표 : 채권 가치를 계산하고, 평가 등급을 구분할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 가치평가의 의의와 중요성
② 채권의 가치평가
③ 채권평가 등급

1.강의주제 : 주식가치 평가
2.강의목표 : 주식 가치를 계산하고, 저평가와 고평가를 구분할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 기본적인 주식평가 모형
② 단순화된 배당평가 모형
③ 성장기회와 주식평가 모형

1.강의주제 : EVA와 기업가치
2.강의목표 : EVA개념을 통해 기업가치 창출과정을 설명하고, EVA를 계산할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① EVA의 개념 및 측정
② EVA 모형에 의한 기업가치 평가
③ 가치창조 경영과 EVA

1.강의주제 : 레버리지 분석 (1)
2.강의목표 : 레버리지의 의미를 설명하고, 영업레버리지를 계산할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 레버리지의 의의
② 영업레버리지

1.강의주제 : 레버리지 분석 (2)
2.강의목표 : 재무·결합레버리지를 계산하고, 기업위험과의 관계를 설명할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 재무레버리지
② 결합레버리지
③ 레버리지와 기업위험

1.강의주제 : 자본비용
2.강의목표 : 가중평균 자본 비용을 계산하고, 기업가치와의 관계에 대해 설명할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 자본비용의 의의
② 원천별 자본비용과 가중평균 자본비용
③ 기업의 자본비용과 투자안의 자본비용

1.강의주제 : 기업의 장기자본 조달
2.강의목표 : 자본조달 방법을 나열하고 기업가치 창출과의 관계를 설명할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 보통주, 사채, 우선주
② 자본조달 결정과 가치창출

1.강의주제 : MM 자본구조 이론
2.강의목표 : 자본구조 이론의 발달과정을 나열하고 타인자본과 자기자본 조달의 차이를 구분할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① MM 무관련 이론
② MM 수정 이론

1.강의주제 : 자본구조의 현실
2.강의목표 : MM이론에서 담고있지 않은 파산비용, 대리인 비용을 나열하고 재무레버리지와 기업위험의 관계를 설명할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 파산비용, 대리인 비용
② 재무레버리지와 베타

1.강의주제 : 배당과 기업가치
2.강의목표 : 현금배당의 유형 및 지급절차, 현실적 고려 요인을 나열할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 현금배당의 유형 및 지급절차
② 완전자본시장과 배당무관련 이론
③ 저배당정책/고배당정책 선호에 대한 현실적 요인 및 배당정책에 대한 현실적 설명

1.강의주제 : 배당정책의 실제
2.강의목표 : 배당정책 설계시 고려할 사항을 나열할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 잔여배당정책
② 배당의 안정성 및 기타의 고려사항
③ 우리나라 상장기업의 배당현황

1.강의주제 : 배당의 특수형태
2.강의목표 : 배당의 특수 형태를 나열하고, 각 특징을 설명할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 주식배당
② 주식분할
③ 자사주 매입

1.강의주제 : 운전자본 정책
2.강의목표 : 영업주기와 현금주기를 구분하고, 단기 재무정책에 적용할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 단기적 재무의사결정과 순운전 자본
② 영업주기와 현금주기
③ 단기재무정책 및 현금예산과 단기재무 계획

1.강의주제 : 현금관리
2.강의목표 : 최적 현금 보유 수준 결정 및 효율적 현금흐름 관리시 고려할 사항을 나열할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 현금보유수준의 결정
② 현금흐름의 효율적 관리
③ 여유현금의 투자

1.강의주제 : 신용관리
2.강의목표 : 매출조건, 신용분석 사항, 회수대책을 나열할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 매출조건
② 신용분석
③ 회수정책

1.강의주제 : M&A의 의의와 시너지
2.강의목표 : M&A 유형을 구분하고, 시너지 효과의 원천을 나열할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① M&A의 의의, M&A 유형
② M&A 시너지효과, 시너지 효과의 원천

1.강의주제 : M&A 평가
2.강의목표 : 현금과 보통주에 의한 M&A의 차이점과 특징을 구분할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 현금에 의한 M&A
② 보통주에 의한 M&A

1.강의주제 : M&A 방어 전략
2.강의목표 : M&A 방어 전략을 나열하고, 특징을 구분할 수 있다.
3.강의세부내용 :
① 정관수정, 재매입정지 협정, 기타 방어전략
② 사례

[기말고사]
- 시험범위 : 9주차 ~ 14주차
- 문항 수 : 총 25문항 (객관식 20문항 / 주관식 5문항)
- 시험시간 : 60분 (장애인 90분)
- 시험응시방법 : 범용공인인증서 로그인 → 온라인 강의실 → 과목명 → 시험방 → 시험응시
- 성적공개 : 이의신청 기간에 한해 1회 공개
강의평가 레버리지의 위험 후 최종성적 열람 가능

레버리지의 위험

상담 전화 010-7631-2370,박고문 010-7528-0274 박주아과장

주변에서 좋은 투자물건이라고 NPL 물건을 소개해주는데, 이거 믿을 수 있을까요?

위에 언급 했듯이 요즘 NPL 이라는 단어를 종종 듣게 되는데 혹시 여러분들은 NPL 투자를 하고 계신가요?

NPL에 대해 잘 모르시는 분들도 많을텐데 NPL이 무엇인지 또한 NPL투자는 믿고할 수 있는 투자인지 상세히 알아보도록 하겠습니다.

01. NPL (부실채권) 이란 무엇인가요?

부실채권(NPL, Non Performing Loan)이란 채무자의 신용이 저하되어 채무상환이 불분명한 채권을 의미합니다.

통상 부실채권은 채권채무의 주체에 따라 기업의 상거래에서 발생하는 상사채권, 금융회사의 대출채권, 개인이 개인에 대하여 가지는 일반채권으로 구분할 수 있으며, 담보의 유무에 따라 담보부 부실채권, 무담보 부실채권으로 구별할 수 있습니다.

이러한 부실채권 중 개인이 투자하기에 적합한 부실채권은 담보부 부실채권이라고 볼 수 있습니다.

담보부 부실채권의 대표적인 예는 금융회사의 대출채권입니다.

금융회사는 담보대출을 해주면서 채무자의 부동산에 근저당권을 담보로 설정하기 때문에, 금융회사가 개인에게 가지는 대출채권이 부실화되었다고 하더라도 담보부동산의 임의경매 또는 채권매각을 통해 그 채권을 회수할 수 있습니다.

즉, 담보부 부실채권은 채무의 상환이 채무자의 신용위험(Default Risk)와 단절되어 있고, 담보의 객관적 교환가치에 의해 결정된다는 점에서 무담보 채권과 비교되는 강점이 있습니다.

이러한 측면에서 부실채권 중 담보부 부실채권 NPL 투자가 안정적이라는 설명이 가능하게 됩니다.

02. NPL의 유통 경로

NPL은 그 대부분의 공급처가 금융회사입니다. 통상 대출채권이 부실화된 경우란 채무자가 3개월 이상 원리금 상환을 지체하여 은행 내부의 신용평가 기준상 고정이하 여신으로 분류된 것을 의미합니다.

통상 금융회사들은 대출채권이 부실화되는 경우 조기 회수를 위하여 이를 매각하게 됩니다.

제1금융권이라고 불리는 시중은행들은 위와 같은 부실채권들을 집합하여 블록딜(Block Deal)로 부실자산 처리기능(Bad Bank, AMC)을 담당하는 Uamco(연합자산관리)나 대신AMC나 농협자산관리 등에 매각합니다.

부실자산 처리기능을 하는 회사들을 AMC(Asset Management Company, 자산관리회사)라고 하며, AMC들은 SPC(특수목적법인)를 운영하며 SPC를 통해 블록딜로 금융회사의 부실채권을 매입하는 것이죠.

예외적으로 은행지점에서 부실화된 채권을 NPL 유동화 회사에 매각하는 경우도 있습니다.

제2금융권(ex: 저축은행 등)의 경우 부실채권의 유통경로가 비슷하지만 조금 다른데, AMC나 저축은행, NPL 유동화회사, 대부회사들이 개별적인 물건이나 블록딜로 매입하게 됩니다.

위와 같은 경로로 유통된 부실채권은 다시 개인투자자들에게 유통되게 되는데, 개인들은 일반적으로 NPL 유동화회사들이나 소규모 AMC, 경매학원에서 NPL 물건을 소개받고 이에 대한 투자를 진행하게 됩니다.

03. NPL투자 시 유의사항

1) 원금보장이라고 말하면서 투자를 권유하는 경우 사기 및 유사수신행위의 가능성이 높음

투자란 개인의 위험판단과 책임하에 이뤄지는 것이기 때문에 원금보장을 미끼로 NPL 투자가 안전하다고 말하면서 투자권유를 하는 회사들은 믿을 수 없는 회사일 가능성이 높습니다.

특히, 원금보장 약정하에 업으로 투자금을 모집하는 것은 법으로 금지한 유사수신행위를 구성하게 되며, 사기를 구성하게 될 가능성 역시 매우 높습니다.

실제로 이러한 방식으로 투자금을 모집하여 다수의 투자자들에게 피해를 입히고 있는 사례가 많고, 현재 저희 회사에서도 이러한 금융사기사건을 담당하여 진행하고 있으니, 이와 관련하여 문의사항이 있으면 연락주시기 바랍니다.

2) NPL 투자는 레버리지 투자이므로 높은 수익율을 제공하지만 신용경색에는 취약할 수 있음

NPL 유동화회사나 컨설팅 회사는 금융기관으로부터 NPL 매입을 위한 계약금을 투자자들로부터 모집하고, 나머지 대금은 저축은행 등으로부터 근저당권담보부 질권대출을 통해 조달하여 NPL을 매입하게 됩니다.

즉, 10% ~ 25% 의 금액정도만 투자자들로부터 모집하고 나머지 75% ~ 90%의 금액을 외부에서 대출로 조달하므로, NPL 투자시 활용되는 레버리지의 비율이 상대적으로 높습니다.

이러한 투자구조를 가지고 있기 때문에 NPL 투자는 높은 운용수익율을 확보하게 되는 것입니다.

하지만 자력이 약한 NPL 유동화회사나 컨설팅 회사 또는 소규모 AMC의 경우, 투자물건 중 하나에서 손실이 발생하는 경우(경매지연으로 인한 이자부담의 상승 또는 지나지게 낮은 낙찰가율 등) 과도한 레버리지로 인해 연쇄 도산이 일어날 가능성도 높습니다.

3) NPL은 결국 부동산 투자와 동일하므로 전문성을 검증하는 것이 필요함

채권과 부동산은 당연히 성격이 다른 재산입니다. 하지만 부동산에 근저당권이 설정된 부실채권은 채무자의 자력과 상관없이 담보실행(임의경매 등)을 통해서 채무를 변제받게 된다는 점에서 부동산의 교환가치가 중요한 요소가 됩니다.

결국 근저당권 담보부 부실채권 투자(NPL 투자)에 있어서는 부동산에 대한 권리 분석과 경제가치 평가를 할 수 있어야만 좋은 투자물건을 고를 수 있게 됩니다.

통상 개인에게 유통되는 근저당권부 부실채권을 보면, 담보로 제공된 부동산의 등기부에 가압류, 압류, 근저당권, 근저당권부 질권 등이 복잡하게 설정되어 있고, 해당 부동산이나 채무자의 복잡한 히스토리(ex: 건축중인 건물에 건물주의 분양사기로 하도급자들이 유치권을 행사하고 있다거나 채무자가 급작스럽게 회생 또는 파산신청을 한다던가)가 있는 경우가 많습니다.

따라서, NPL 투자를 권유하는 회사가 부동산의 시가와 경매시 법사가, 낙찰가율 등 부동산에 대한 경제성 분석과 부동산과 채무자에 대한 권리관계를 면밀히 분석할 수 있는 능력을 갖췄는지 여부를 검증하는 것이 중요합니다.

이를 검증하기 위해서는 투자를 권유하는 회사에 부동산 전문인력(변호사, 회계사, 감평사, 공인중개사, 경매전문가, 건설분야전문가 등)이 있는지 여부를 살펴보는 것도 한가지 방법입니다.

4) 투자자문과 계약서 검토의 필요성

근저당권 담보부 부실채권은 최소 몇천만원에서 몇억원이 투입되는 투자대상입니다.

따라서 투자자들은 NPL 투자에 앞서 투자를 권유하는 회사의 설명이 정확한 것인지에 대하여 독립된 전문가로부터 자문을 받고, 투자계약서를 면밀히 검토하여야 합니다.


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