최소 보증금

마지막 업데이트: 2022년 1월 6일 | 0개 댓글
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서울시 자치구별 매매가격지수 변동률. /한국부동산원

매매가격 추월한 전세가격…'깡통 전세' 수도권 상황은

친절한 경제 시간입니다. 오늘(11일)도 한지연 기자 나와 있습니다. 올해 상반기 부동산 거래에서 평균으로 봤을 때 전세가가 매매가보다 더 비싼 게 얼마 정도 되는지 수치가 확인되었다면서요?최소 보증금

네, 이게 다 최근 집값이 떨어져서 나타나는 현상이죠.

올해 상반기 발생한 매매나 전세 거래에서 평균 전세가가 평균 매매가를 추월한 게 최소 보증금 7.7%인 것으로 조사됐는데요, 평균 가격이 아닌, 매매 최저가가 전세 최고가보다 낮은 경우로 범위를 좀 확대해 보면 깡통전세 위험 거래는 16%로 늘어납니다.

금액별로는 1억 원 이하인 저가 아파트가 36%를 차지했는데요, 값이 저렴할수록 전셋값과 별 차이가 없어 두 금액이 뒤집어지기 쉽기 때문입니다.

지역별로 전북이 가장 위험 지역이었는데요, 매매나 전세 거래한 다섯 집 중 한 집 이상이 전셋값이 매매가보다 높았습니다.

경북과 충북, 전남이 15~20% 사이 비율로 그 뒤를 이었습니다.

방금 이렇게 말씀해 주신 걸 보니까 전세가보다 매매가가 높은 지역들이 대부분 서울과 수도권 이외 지역들이네요. 그러면 서울과 수도권 지역은 어떻습니까?

네, 대선 이후에 수도권 외곽 쪽 집값이 많이 떨어졌잖아요.

깡통전세가 이미 진행됐거나 그럴 위험이 있는 곳 중에서 네 집 중 한 집 정도가 수도권인 걸로 나타났습니다.

서울에서도 평균 전셋값이 매매가보다 높은 경우가 4.5%나 됐는데요, 주로 소형 오피스텔이나 빌라에 해당합니다.

최근 2년간 서울 곳곳에서 분양가 3억 원 이하의 빌라 최소 보증금 갭 투자가 많았잖아요.

2억 4, 5천 정도 전세를 끼면 자기 돈 5천만 원 이하로 소액투자가 가능해서 인기를 끌었습니다.

아직까지는 2년 치 오른 집값에 비해 떨어진 게 미미해서 깡통전세 현상을 일반적이라고 할 수는 없지만, 이런 갭 투자가 많았던 곳을 중심으로 역전세난 우려가 커지고 있습니다.

전세보증금을 제때 돌려받지 못한 게 올 상반기 역대 최대 치였다고요?

네, 새로운 세입자의 보증금이 더 낮아지는 역전세가 발생하면, 앞선 세입자의 보증금을 못 돌려주는 상황이 생길 수 있잖아요.

올 들어 6월까지 세입자에게 제때 돌려주지 못한 보증금이 3천400억 원이 넘으면서 역대 최대를 기록했습니다.

지난해 상반기와 비교하면 36% 가까이 늘었고요. 연간 최대 기록을 세웠던 지난해 사고금액의 60%에 육박합니다.

주택도시보증공사인 허그에 접수된 사고 금액만 이 정도 되는 거고요.

한국주택금융공사인 HF와 민간기관인 SGI 서울보증까지 합하면 사고금액은 더 커질 것으로 보입니다.

보증금 떼이는 게 걱정되신다면, 앞서 말씀드린 세 기관에서 취급하는 전세보증금 보험을 들면 되는데요, 주택 종류나, 보증금 액수에 따라 보증료, 즉 보험료가 다 달라서 잘 따져보시고 가입하시는 게 좋습니다.

허그나 HF의 보증금 한도는 수도권에선 7억 원, 그 외는 5억 원 이하고요. SGI는 아파트에서는 한도가 없습니다.

또 허그와 HF에서 가입은 전세 기간의 절반이 지나기 전, SGI는 5개월이나 10개월 이내까지 하면 됩니다.

이렇게 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우나 아니면 앞서 설명해 주신 것처럼 전세 가격이 매매 가격보다 더 비싼 경우 이게 모두 다 집값이 최근 들어서 많이 빠지는 경향이 생기면서 일어나는 현상들 같은데 앞으로 집값 더 빠질 수 있다. 이런 최소 보증금 분석이 나왔다면서요?

네, 금리와 집값 관계를 분석한 국토연구원 자료인데요, 금리를 내릴 때는 집값에 즉각 반영이 되지만, 금리가 올라갈 때는 일정한 시차를 두고 집값에 영향을 미친다는 내용입니다.

금리가 오른 뒤 집값이 떨어지기까지는 최소 1년에서 1년 3개월까지 걸린다고 분석했는데요, 지난해 8월부터 기준금리가 오르기 시작했잖아요.

1년 뒤인 다음 달부터 그 영향권에 들게 된다는 건데, 지금도 집값 거품이 빠지는 상황에서 앞으로 더 내려간다는 의미입니다.

여기에 앞으로 기준금리가 더 오를 예정이잖아요. 이 분석대로라면 집값 계속 떨어지게 됩니다.

하지만 금리가 내려가기만 하면 집값은 바로 올라갈 가능성이 크다고 분석했는데요, 그 영향력은 15개월에서 18개월 정도 지속한다고 했습니다.
한지연 기자([email protected])

"이자 무서워 최소 보증금 셋방"…서울 월세거래 '역대 최다'

서울 아파트 매매거래는 사상 최소 수준을 보이고 있는 가운데 월세 거래는 역대 최고치를 기록했습니다. 대출금리 인상으로 인해 주택담보대출이나 전세보증금보다는 월세를 선호하는 현상이 짙어지고 있는 건데요. 앞으로도 월세 거래는 더 늘어날 전망입니다. 설석용 기자가 보도합니다.

서울 아파트 월세 거래량이 역대 최고 수준을 나타내고 있습니다.

서울부동산정보광장에 따르면, 올 상반기 아파트 월세 거래량은 4만4,717건으로 집계됐습니다.

2011년 해당 통계 집계를 시작한 이후 상반기 기준으로는 가장 많은 수치고, 4만건을 넘은 건 올해가 처음입니다.

3만4,000여건을 기록한 지난 해 같은 기간보다도 20% 이상 많습니다.

반면, 전세와 매매시장은 역대급 침체기를 보이고 있습니다.

전세는 전체 임대차 거래에서의 비중이 60.1%를 차지하는 등 역대 최저치로 나타났습니다.

또 상반기 서울 아파트 매매거래는 1만건을 밑돌아, 2만5,000여건으로 종전 최소를 기록한 작년 상반기의 30% 수준으로 급감했습니다.

업계에선 대출금리 인상으로 매매거래 절벽 현상이 나타나고, 상대적으로 월세 이자율이 낮아 전세보다 월세로 눈을 돌리는 수요자들이 최소 보증금 최소 보증금 최소 보증금 늘어나고 있다고 진단합니다.

[싱크] 권대중 명지대 부동산학과 교수

"대출금리 인상이 부동산 시장에는 거래 절벽을 만들고 임대인들의 가계부담이 늘어나면 보증금보다는 월세를 선호하는 그런 상황이 많이 벌어질 거고요. 주택담보대출 이자보다 월세 이자율이 낮아지면 세입자들도 월세를 선호하는 쪽으로 전환되고 있습니다."

특히, 고강도 대출 규제가 이어지고 있고 이달 말 임대차 3법 시행 2년을 맞아 신규 전세 계약 보증금이 오르면서 월세 선호 현상은 더 짙어질 것으로 보입니다.

영끌 성지 '노도강', 집값↓ 월세↑

서울시 자치구별 매매가격지수 변동률. /한국부동산원

지난해 영끌(영혼까지 끌어 모은 대출)을 통해 20·30 세대의 아파트 매수가 집중됐던 노원·도봉·강북구 일대의 집값이 하락하고 있다. 물가상승과 금리 인상, 경기 침체 등이 집값 하락의 원인으로 작용하면서 매매 시장은 극심한 '거래 절벽'에 빠졌다. 반면, 월세 수요는 점점 증가하고 있다. 월세화가 가속화되면서 덩달아 월세 가격도 상승하고 있다.

18일 한국부동산원의 '월간 주택가격동향조사'에 따르면 지난달 강북 지역 주택매매가격은 -0.01%로 전달(0.04%) 대비 상승에서 하락 전환했다. 노원구(-0.09%→-0.16%)는 하락폭이 확대됐고, 도봉구(0.00%→-0.03%)는 하락 전환했다. 강북구(0.08%→0.01%)의 경우 상승폭이 축소됐다.

같은 기간 강북 지역 월세통합가격(0.06%→0.08%)은 상승폭이 확대됐다. 노원구(0.13%→0.19%)·도봉구(0.09%→0.14%)·강북구(0.03%→0.06%)도 상승폭이 확대된 것으로 조사됐다.

월세통합가격은 월세가격에 준월세가격과 준전세가격을 합친 가격을 의미한다. 통상, 보증금 액수에 따라 월세와 준월세, 준전세로 나눈다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래를 말한다. 준월세는 보증금이 월세의 12~240개월 치인 거래를 뜻하고, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 임대차 계약을 의미한다.

서울시 자치구별 월세통합지수 변동률. /한국부동산원

한국부동산원은 매수세 감소와 매물 누적, 월세수요 증가의 원인을 추가 금리인상, 경기침체 우려 등으로 보고 있다.

서울부동산정보광장의 '전·월세 거래현황 자료'를 보면 올해 상반기(1∼6월) 서울에서 계약된 아파트 임대차거래(10만5736건) 중 월세를 낀 계약(4만2256건)의 비중이 39.9%로 지난해 같은 기간(35.8%)보다 4.1%포인트(p) 늘었다. 노원(8721건)·도봉(2997건)·강북(1579건)의 올해 상반기 월세를 낀 계약 비중은 총 1만3297건으로 전체의 31.5%를 차지했다. 지난해 같은 기간(9.1%)보다 22.4%p 증가했다.

현지 부동산중개업소 관계자는 "급격한 금리인상으로 대출에 대한 부담이 커지면서 매매와 전세 대신 금리의 영향을 덜 받는 월세가 선호되고 있다"면서 "공급이 한정돼 있는 상황에서 월세 수요가 증가해 월세 가격이 오르고 있는 것"이라고 설명했다.

노원·도봉·강북 지역의 주택 가격은 몇 달 사이 최소 3500만원에서 최대 1억500만원 하락했고, 월세의 경우 5만~18만원 소폭 상승했다.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 노원 '상계주공1차'는 지난 4월 전용면적 32㎡가 5억4500만원에 거래됐다. 하지만 지난달에 같은 면적 거래가격은 5억1000만원으로 3500만원 하락했다.

지난달 같은 면적의 월세는 보증금 1000만원·월세 65만원에 거래됐다. 지난 5월(보증금 1000만원·월세 47만원) 대비 월세 가격이 18만원이나 올랐다.

도봉구 '창동 주공3단지'는 지난 4월 전용면적 49㎡가 7억7200만원에 거래됐다. 하지만 전월에는 7억2000만원에 거래되면서 2개월 만에 가격이 5200만원 하락했다. 월세의 경우 지난 5월 같은 면적이 보증금 3000만원·월세 70만원에 거래됐다. 하지만 이달에는 보증금 1000만원·월세 75만원에 거래되면서 월세 가격이 5만원 상승했다.

강북구 'SK북한산시티'는 전달 전용면적 84㎡가 7억원에 거래됐다. 지난 1월 같은 면적 거래가격(8억5000만원)보다 1억5000만원 하락했다. 월세의 경우 지난달 전용면적 59㎡가 보증금 5000만원·월세 78만원에 거래됐다. 지난 4월(보증금 1000만원·월세 70만원) 대비 월세 가격이 8만원 올랐다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "전반적으로 과거에는 집주인들에 의해 반강제적으로 월세화가 진행됐다면 현재는 세입자들과 같이 동조해서 월세화가 진행되는 것이 특징"이라면서 "향후 아파트 등급 자체가 월세 수령액에 따라 흐름이 달라질 수도 있다"고 전망했다.

기준금리 1.75%→2.25%…사상 첫 빅스텝 주택시장도 '영향권'

[아이뉴스24 김서온 기자] 한국은행 금융통화위원회(이하 금통위)가 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상하는 사상 첫 '빅스텝'을 단행했다.

특히, 부동산업계에서는 이번 금리인상으로 주택시장이 상당한 영향을 받을 일 것이란 전망이 속속 나오고 있다.

2%대 금리 돌파는 금리부담의 임계점을 지나는 것으로 여겨지는데, 이번 기준금리 인상으로 주담대 금리도 추가 상향될 수 있어 향후 1년간 금리인상 랠리가 주택시장 최대변수로 작용할 가능성까지 커졌다.

13일 한은 금통위는 서울 중구 한은 본부에서 금통위 정례회의를 열고 기준금리를 현재의 연 1.75%에서 2.25%로 0.5%포인트 인상했다. 한은이 빅스텝을 단행한 것은 지난 1999년 기준금리가 도입된 이후 사상 처음이다. 기준금리를 세 차례 연속 올린 것도 이번이 최초다.

금통위는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 위기 이후 사상 최저 수준인 연 0.5%까지 낮췄던 기준금리를 지난해 8월과 11월, 올해 1월, 4월, 5월 다섯 차례에 걸쳐 각각 0.25%포인트씩 인상해 연 1.70%로 올렸다. 이어 지난 5월 금통위에서도 만장일치로 연 1.75%로 인상했다.

여의도 아파트 단지 전경. [사진=김성진 기자]

사상 첫 '빅스텝'에 주택시장도 상당한 영향권에 들어설 것으로 예상되는데, 올해 추가로 금리 인상이 예고돼 주택 가격하락세가 지속될 것으로 전망된다. 다만, 임대차 3법 시행 만 2년을 맞아 세입자의 탈전세에 따른 내 집 마련과 대출규제 대폭 완화로 생애최초주택 구매자의 저가 매수가 일부 발생할 수 있으나 활기를 되찾을 정도의 수준을 예상하기는 어렵다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "소나기를 피하자는 심리로 모험적 매수에 나서는 사람이 없어 거래절벽이 계속 이어지고, 가을 이사 철 특수는 없을 것"이라며 "금리가 급등하면 무주택자든 유주택자든 어려운 상황에 처해진다"고 설명했다.

이어 "고가전세 중심으로 전세수요도 줄어 전셋값도 매매가격과 같이 하락세가 계속될 것"이라고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사결정은 어려운 문제"라며 "깊은 거래 관망 속 저조한 주택거래와 가격 약세장이 이어질 전망"이라고 했다.

또한, 이번 금리 인상으로 '전세의 월세화 현상'도 가속할 전망이다. 대출금리가 급등하면서 세입자들은 전세대출을 받아 최소 보증금 은행에 이자를 내기보다 집주인에게 월세로 내는 것이 유리할 수도 있기 때문이다.

박 위원은 "추후 금리가 오를 것으로 예상된다면 집주인과 한번 계약하면 2년 동안 지불금액이 일정한 월세 선택이 훨씬 낫다는 계산이 나오기도 한다"며 "일반적으로 급여의 소득세율이 낮을수록 전세대출 이자 납입분에 대해 연말 소득공제를 받는 것보다 월세로 지출하고 세액공제를 받는 게 유리한 편이며, 집주인 입장에서도 보유세 부담에 전세를 월세로 돌리려고 할 것"이라고 설명했다.

함 랩장은 "최근 은행권의 전세자금대출 최고 금리가 5% 중후반을 나타낸 상황을 고려하면 전세대출 이자보다 월세이율이 더 낮은 경우가 발생한다"며 "임대인의 보증금 증액요구를 전세자금 대출로 해결하기보다 자발적 월세로 선택하는 임차인이 있을 것"이라고 말했다.

이어 "특히, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 지방 아파트나, 연립·다세대 주택 임대차는 전세가율이 80%를 넘어설 경우 보증금 반환 위험을 낮추기 위해서라도 보증금 일부를 월세로 지급하는 것이 현명하다"고 덧붙였다.

최소 보증금

[빈니차=AP/뉴시스] 14일(현지시간) 우크라이나 중부 도시 빈니차에서 소방대원들이 러시아군의 미사일 공격으로 파괴된 현장의 불을 끄고 있다.

러시아군의 우크라이나 서부 도시 빈니차에 미사일 공격을 가해 최소 최소 보증금 23명이 사망했다.

BBC와 CNN 등 외신에 따르면 14일(현지시각) 러시아 미사일 3발이 빈니차 도심 9층 민간 건물과 문화센터를 공격해 어린이 3명을 포함해 최소 23명이 사망하고 100명 이상이 다쳤다.

BBC는 러시아의 미사일이 업무용 빌딩과 주거용 빌딩들에 떨어졌다고 보도했다.

볼로디미르 젤렌스키 우크라이나 대통령은 "테러행위"라고 비난했다.

현지시각으로 10시 50분쯤 미사일이 빈니차의 9층 짜리 빌딩에 떨어졌다. 빈니차의 인구는 37만명이다.

러시아 국방부는 미간인을 목표로 하지 않았다고 부인했으나 공격에 대한 입장을 내놓지 않고 있다.

우크라이나 대통령실은 흑해의 잠수함에서 발사된 칼리브르 크루즈 미사일이 지역을 강했다고 밝혔다.

우크라이나 내무부는 수십명이 건물에 갇혀 있다고 전했다.

최근 몇주간 러시아의 군사작전이 집중된 돈바스에서 수백 마일 떨어져 있는 빈니차에 대한 공격은 거리가 사람들로 가득 찬 목요일 오전에 발생했다.

우크라이나 긴급 구조대는 39명이 실종된 것으로 보고 수색 중이다.

러시아군은 동부 루한스크 점령에 이어 도네츠크주를 차지하기 위해서 포격과 미사일 공격을 계속하고 있다.

이 두 지역은 러시아어를 사용하는 친 러시아 주민들이 최소 보증금 많은 돈바스 지역을 구성하고 있다. 철강공장, 광산 등 중공업지대로 우크라이나 경제의 중요한 중심 축이다.

우크라 도네츠크주지사 파블로 키릴렌코는 주민들에게 " 최소 보증금 되도록 빨리 대피하라"고 권고했다. 러시아의 폭격으로 전기, 수도, 가스가 모두 끊기거나 태부족한 데다가, 앞으로 더욱 격전이 예상되므로 주민들은 목숨이 위험한 이 곳을 떠나 빨리 피난하기 바란다"고 그는 말했다.

러시아와 우크라이나 군은 현재 무인기를 띄워 적의 위치를 파악한 뒤 원거리에서 정확한 목표를 가격한 다음에 진격하는 전법을 사용하고 있다.

우크라이군 장교들은 그런 기술과 장비의 수요가 "끝없이 계속될 것"이라며 현재 이를 구할 현금을 모금하기 위해 크라우드 펀딩 등 모든 수단을 다 사용하고 있다고 말했다.

◆ 키이우 美대사관, 우크라이나 최소 보증금 잔류 미국민에게 즉시 탈출 권고

우크라이나 키이우 주재 미국 대사관은 14일 밤(현지시각) 우크라이나에 남아 있는 모든 미국민은 즉시 이 나라를 떠나라는 보안경보를 발령했다.

이 경보는 14일 러시아 미사일의 빈니차 공격 이후에 대응책으로 나온 것으로 보인다.

미국 대사관은 " 일단 많은 최소 보증금 사람들의 모임이나 행사는 우크라이나 전국 어디에서든지, 서부 지역에서조차, 러시아군의 공격 목표가 될 수 있다"고 경고했다.

이날 공격을 받은 빈니차는 인구 37만명으로 우크라이나 대도시 가운데 하나이다. 우크라이나에서는 2월 24일 러시아의 침공이 시작된 이래 주요 목표지점인 동부 지역에서만 수십만 명이 외국으로 피난했다.

지난 3월 하르키우에서 비니차로 피난해 '비교적 평온하게 ' 살고 있었다는 카테리나 포포바는 14일 미사일 공격을 당한 빈니차 거리에 수없이 많은 부상자들이 쓰러져 누워있는 것을 보았다고 말했다. 이제는 이 곳의 삶도 완전히 달라졌다고 그는 말했다.

이 지역의 보르조우 주지사는 시내 아파트 26동이 파괴되어 주민들이 대피했으며 부상자와 실종자를 수소문하기 위한 24시간 핫라인 전화를 개통했다고 말했다. 그는 7월14일을 애도의 날로 선포했다.


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